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万科的表里不一秘密操作,你并没有看懂

2022/12/25 来源：不详

最近，圈子最热的就是3年前就喊出“活下去”的万科被绑在台面上“批斗”。

此番“批斗会”在业绩发布会还没召开的前天已经开始发酵，本来出现股票大涨，散户们都以为万科将在房地产行业一片哀嚎中脱颖而出，业绩将呈现荒草丛中一点红的优秀。

没想到业绩会一开，大家都被打脸，唱衰论调就这样迅速在各大媒体文章和直播中铺开了。

在业绩会上，郁亮道歉，万科归母净利润下跌近一半，各路神仙媒体赶紧出来神补刀，大加吹捧自己提前预测万科业绩“黑脸”这个结论有多么精准。

万万没想到，业绩会当天，按理说万科股票应该是业绩黑脸大跌走势，然而股票开盘却着实走出一波大红。群友们都大呼看不懂。

其实这个问题，也不难理解，可以尝试从两点去看：

第一，郁亮道歉，不是为业绩不好或管理无能道歉，而是为少赚亿没达到自己目标道歉。

优等生考98分排全班第一，它的道歉是给没有考分的自己道歉。郁亮在几年前就说过，万科只跟自己比。潜台词大家自己体会。

第二，万科“表里不一”的秘密，你们根本没看懂。

股价回涨，那是因为专业投资机构懂得这个秘密操作。你不懂你就是韭菜。

摊开来说，如果你意识到去年下半年房地产行业自废武功式的自我整顿有多严重，了解今天为仍有15家以上千亿房企发不出年报，你就知道万科这份年报数据欠缺但质量却是多么高。

此处咱不列太多数据，省得麻烦，只说重点和万科“表里不一”真正的秘密：

核心秘密：结转货量池

其实这是行业通行的隐秘操作，只不过用的最好的，只有万科。

房地产有个特性，销售额和收入结转中间时差近1年半到2年，因此能够保证整体销售额持增的大型企业，往往会将1到3年内的所有项目销售收入放在一个资金池中，利润高的和利润低的放在一起，效益好的年份和效益差的年份项目结算放在一起，售价高的和售价低的放在一起，如此，按照每年销售增长情况，像控制水龙头一样按需放水，最终实现平衡年度报表的呈现效果。

说来简单，操作实为复杂，这里不再展开，只是大概可以想象到，其实，万科在年行业利润出现明显拐点的时候已经预想到会出现当前的结果，由此不由喊出了“活下去”。

只不过今年情况特殊，受“自废武功”式的行业整顿和疫情的双重打击后，市场投资者早已对接受房企爆雷或者业绩下滑做足了心理预期，缓冲垫早已厚实到接近长茧了。

因此这个时候把货量池中收益和利润最差的部分项目销售情况通过年度报表形式提前放出来，提前把货量池中“差生”数据消化掉。这样展示出来的年度报表确实也就是最难看的。

难看的报表，顶多道个歉，高管少发点奖金，投资者和媒体骂一骂。能换来什么呢？

第一，能换来未来三年业绩利润的稳定增长。亿已售未结转货值，郁亮如此淡定和自信满满未来一定会做的更好，他是有数据底气支撑的。

第二，能换来股票抄底价。不是你抄底，是高管团队抄底，官方说法即管理层回购。此次回购20到25亿，高管团队即公开掏了万。

第三，能换来其他创新赛道更加明显的增长幅度。总体利润就那么大，住宅开发板块利润少了，其他板块利润贡献比例自然就体现得更明显了。

那搞了这么多年，其他业务交了不少学费，到底现在成色如何？这不就告诉你了嘛。

万物云正在IPO途中，按披露数据来看，上市市值有机会超过亿；

万纬物流已经引战成功，股权已经实现溢价30%，三年复合增长52%；

万科泊寓已成为国内规模最大，三年复合增速40%，年大概率可以盈利；

印力商业已经盈利，近五年复合增速20%，举例如上海七宝广场万科如果退出，可赚15亿的利润。