投资学笔记价值观之缘起论补

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讲师：卢先生授课时间：年10月5日编辑整理：和明

今天是星期六，祝大家国庆节愉快，今天下午我们继续聊天，有的朋友说是不是国庆节暂停一周啊，我想了想，还是不停为好，我们还是按照约定。按照约定的时间，地点，不管风吹雨打，不管节假日，我们都如常进行。这样呢，我们把这个整个的过程呢，按计划把它持续下去。

___________总纲

今天聊天分四个部分。

第一个部分，再说一说缘起论。

第二个,谈一下资本流向决定一切，这样的一个观点就是资本流向决定资本市场，基本面是有的，基本面的原因是有的，但目前全球资本市场,更主要的决定因素是资本流向或者是资本流，这可以解释目前整个全球资本市场的一些状况。

第三个部分是今年的要点，就是如何演算房价的合理性啊，因为我们一直强调算法高于看法，今天想教给大家一套计算房价的方法，另外这套方法也可以作为你是否买房，在什么地方买房子，买什么样的房子的一个基本依据，这套技术非常重要，这套技术不仅你们要掌握你们要交给你们的孩子，孙子他们掌握这套技术以后，大体上在这个领域里边应该就算半个行家了，不会再出现不应有的失误和错误吧，其实这也是我们这个平台存在的价值啊，因为，除了股票投资，房地产投资其实是非常重要的一个领域吧。

最后呢，我们想讲一讲全球房地产这个情况和今后房地产全球房地产变化的一个大的趋势，因为我们好多朋友资产配置，不一定非要是股票了，也不一定非要是某地的房地产，可以在全球范围内配置自己的资产，那么对全球的股市有一个了解，对全球的房地产的了解也是非常重要的，尤其是随着年龄的增长，有的时候我们辛苦一生，需要考虑最后在哪里边，在哪些地方去安歇啊，所以有些就当成一种知识吧，了解一下。

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缘起论

我们再说一说缘起论，为什么要讲缘起论，它对应的是宿命论，宿命论的认识就是我命该如此啊，在价值论的最后一堂课，我们讲缘起论，实际上就是要否定宿命论，因为很多人认为我命不好，所以我天生如此啊，我天生穷，或者是我天生没有赚到钱，或者说命不好，所以说赚不到钱，缘起论就是要批博这个宿命论，要推倒这个宿命论啊，只有我们把这个宿命论推倒了，我们才知道如何改变命运，如何改变人生。

佛家在哲学上具有极高的境界啊，这是个哲学问题，我们在读阳明心学的时候，也有同样的内容，实际上觉悟的那个过程就是改变命运的过程，觉醒或觉悟的过程，就是改变命运的过程，缘起——说到底是人的一次觉悟，或者是精神上获得的一次解放，缘起性空，性空的本意，实际上就是换命或者是改命了，缘起性空，见性成佛，实际上它意味着一次伟大的飞跃。

上次我们讲了缘起论里边的六个法则啊，今天我不重复上次的课程。

我只是想说一下因缘果，我们要求的是一个结果，实际上我们看到的那也是一个果，我们看不到因，我们看不到缘，我们是在被动的缘中生存、奔跑、漂流啊，我们不是在一个主动的适应一个缘，说到根本处，其实是因为因的问题。

阳明先生说致良知，他要解决的就是因啊，致良知本意要解决的是因，种善因，就是致良知，它非常、非常重要。

心中升起一念，我们可以将它说成是一种因。一种理想，一种追求，它也是一种因。当心中一念生起，种子就种下了，种子种下之后，其实缘，自然而然就开始生成。

那些缘不停的在你身边幻灭，升起幻灭，升起幻灭，不停的在你身边升起，然后抓住一些缘。那有一些缘——当然有善缘，有恶缘，抓住他们然后形成那个果。因缘果的这个过程呢，实际上根子还在因：种子。有了种子，阳光，水，空气才有意义。

在我们这个特定的这个平台上面有不少朋友的年龄可能已经不小了，年轻人大体上是不信命的，年纪到了一定的时候，比如说到了40岁以后，开始接受命运，接受自己特定的命运，接受自己特定的社会地位，接受自己所处的状况，变革之心慢慢地淡去，理想在消磨之中，慢慢的暗淡下来了，所以呢，在面对人生的时候采取的策略其实是一种被动的策略。

我们开这堂投资课，在讲价值观最后谈缘起，其意义就是希望所有的朋友，听课的朋友，我们共同来一次思想解放，我们改变我们既有的命运，从此刻出发，我们树立起崭新的想法，一个崭新的理想，然后由此而发生外缘，由此在一年三年五年十年之后，收到伟大的成果啊，这样呢它就使得我们的生活或者是生命，变得有价值和有意义。

因缘果这件事情呢，好多人可能有某种的感觉，但不强烈，我说一下我自己，当我下定决心准备做一件事情的时候，非常非常的有趣，与这件事情有关的人和事就会陆续出现，其实他们一直在，只是因为你没有想这件事情，所以你没有注意到那些缘的存在，当你执着的要去做一件事情的时候，有时候研究一个课题，我才会注意到这个课题相关联的人和事，缘自然出现了，这个时候因缘和合，结果就有了。

好多朋友对生活，或者是对整个的这个自己的处境处在一种不满意的状态，我想多数人可能都是不满意的，大量的时间、精力用来抱怨命运，其实抱怨这个结果，其中相当一部分的时间和精力用来抱怨自己的缘，而从不审问自己的因，当抱怨缘的时候，其实抱怨缘的事情我也发生过，我年轻的时候也有诸多、诸多的愤怒和抱怨。

当抱怨缘的时候啊，有些人会抱怨自己的父母，如何如何，有些人会暴露抱怨自己所处的环境，如何如何，有些人会抱怨自己的朋友，如何如何，很少有人去深刻的去检讨那个因，去查那颗种子是否有问题。

其实解决种子的问题是第一步，是根本，是关键，这个事情不光是一个人如此，一个机构如此，一个国家也是这样，我们要看那个因，要看那个因，有的时候我们可以把那个因叫做初心，但它还不是个初心的问题，那个因就是升起的那一念。

经常讲“善护念”，这一念它是种子，要保护好那个种子，在外缘生发之下，它就会修成正果，善护念不是护善念，是善护念，这一点非常重要，虽然我们讲课会说到一些佛学的知识和原理，但我们尽量不去引用佛经，不去讨论佛经，因为这不恰当，尤其由我来讲它不恰当，但确实是它提供我们重要的思想方法，我们又不得不运用其中的一些非常非常有意义的思想。

命运是可以改变的，不但是运可以改，命也可以改。

但命运的改变能靠风水先生吗？能靠某日遭遇一个大师帮你做某种法事就可以改变你的命运吗，有些非常厉害的人士啊，包括专业人士，通过改风水，算命，通过这些东西，它所能改变的大体上是你的外缘，当然改变外援非常有意义，哪摆放什么，朝哪儿，有意义的风水，有意义的，但能改你的因吗？改你的因唯有你自己。

在灵魂深处闹革命不是件简单的事情，但如果你不在灵魂深处闹革命，你怎能重新将那个良善的种子种下，你怎能结交那良善的外援，你怎能修成正果呢？所以种因高于培缘！种因高于培缘！培缘当然很重要了，断远近，很重要很重要，但总是将断是非放到第一位的，断是非，断大小，最后才是断远近，所以今天重新再说一次缘起论，希望能给大家一点点的启迪，我们的命运是可以改变的。

要不今天缘起论就说这么多，本来想举些例子，就是因缘果，就是缘起论的一些重要的案例，后来想了想，我们将来没什么准备，聊天儿的时候，我们就拿那些案例出来作为聊天的话题，因为今天有些事情还挺重要的，我们不能把它错过，因为对大家的投资和操作可能有帮助，因为好多事情，对好多朋友来讲，它就是近在眼前，迫在眉睫的事情，所以这个聊天儿呢，以后我们再花时间，其实有很多很有很有启发的故事，应该讲给大家听的，其中一些故事是我自己的故事，因为确实是很有趣。

_________________资本流向决定一切

我们今天进入到今天第二个环节，就是资本流向决定一切，就是当我们去理解资本市场的变动，或者是各类型资产价格的变动，我们当然要注意到经济基本面的因素，但在当今世界，在一个全球化的一个世界里面，资本流向决定一切。

它在某种意义上，甚至与经济基本面，有的时候会出现背驰，就不相吻合，比如说现在出现的超级债券的牛市，这个债券的超级牛市正是如此。

由于年之后出现的全球大规模的QE，这个事情中国也没能幸免，就是全球性的量化宽松和质化宽松，导致全球资本严重过剩，大量的资本囤积于不同的经济体，在不同的经济体内，由于各种各国的法律制度，就是它的税收制度结构性的限制，它导致不同类型的资产价格出现了严重的畸形，出现了令人感到恐怖的畸形。

其实负利率这个事情，负利率这个现象，实际上他表达了债券超级牛市的一个必然结果，确实是大量的资本没有地方可以去，它们只能在安全的债券市场上博得一个基本的收益，或者是一个，有的时候连基本的收益都无法博得，博得一个保本的权益，对一些，特别是对于一些相对落后，或者相对经济结构扭曲的国家的那些精英的人士，他们会将资本被迫进入到发达经济体里边的一些并无太高收益的资产类别点里边去。

非常有趣，恰好是日本的债券和德国的债券都出现了实质负利率，它表明了这个债券的优质程度，也表明了它们这个债券牛市的这种疯狂的程度，其实这在人类历史上几乎是一次登峰造极，过去是没有过的情况，也正因为没有，所以呢，大家现在在经济学界有一种共识，就是经济学界要重新改写教科书了，就是我们没有经历过如此严重的资本过剩，我们不知道资本过剩之下或者资本过剩之后，如何来理解经济结构的变动。

资本严重过剩，首先表达在美国股市，乃至于欧洲的股市，英国的股市，日本股市这种超乎寻常的牛市。

美国已经快十年多的牛市，它与美国经济的基本面已经脱离了。与美国经济的基本面并不吻合，它出现了一次让我们目瞪口呆的超级牛市。

当然在中国，我们也见识了一次房地产的超级牛市。依旧是让我们目瞪口呆，因为这个超级牛市表达了中国量宽后的一个自然的景象。

资本仍然在全球范围内迅速地流动着，它们在寻找着一切的洼地，寻找着资产价格的洼地，然后迅速地填平补齐，其实在可交易的债券市场里面已经结束了，到今天我认为已经结束了，这个超级牛市到顶了。在正常的可交易的股票市场里面，资本市场里面，我个人认为也已经到顶了，甚至我个人认为，即便是在中国房地产这个特殊的市场，资产也到顶了。

我们都在问一个问题，如果全球过剩资本高达30万亿美元，甚至有些人认为高达，超过这个数据，但是大体上我个人认为应该是30万亿美元，这样一个，超级的过剩的流动性，它们该去哪里呢，它们下一步该去哪里呢，其实我个人的认为，如果中国在经济制度上，能够做一些有效的铺陈，有效的建设，那这30万亿应该进入中国资本市场的这样一个洼地。

中国资本市场的洼地，是如此的鲜明和明确，就是中国创造价值的能力，是全球最最顶级的、最大的，我们这个创造价值能力，当然远远超过了美国，我甚至认为，我国创造价值能力，应该是美，欧，日，三国之总和。

但我们的资本市场并未表达中国创造价值的能力，中国的债券市场完全不能表达中国创造价值的能力，它们具有巨大的增长潜力。当然这是一个哲学家说的话，因为它不是一个经济学家说的话，这是一个历史性的判断，而不是一个眼前的现实的判断。

我们有两件事情啊，一直没有处理好，所以形成了一种制度上的焦虑。

这两个焦虑，一个是来自财政，就是我们一直不上直接税。不上直接税就谈不上私有财产的确认和保护的问题，因为没有直接税，很多收入难免被定义为黑灰，可是一个非常麻烦的事情，这些事情早该做，已经拖了十年，但还是没有做，怎么劝都做不起来，因为这件事情做完了以后私产才能得到保护，那么资本才会自由的进来，甚至停留下来。

第二件事情实际上是货币的问题，就是人民币的问题，因为人民币存在着巨大的不确定性，所以呢，我们的人民币发行，当不再与美元和任何货币挂钩的时候，人民币发行就必须有一个法律依据，就是人民币发行法案。

就是人民币的发行的权利交还全国人大，这件事情也是不能再拖了，因为没有法律上的框定，它是一个不确定的，因为你不知道谁来决定人民币的发行数量，是央行，是国务院还是谁。

如果大家谁都不知道，这个不确定性，实际上会形成某种不确定的预期，比如说贬值预期。

当我们面对史无前例的疯狂的房地产泡沫的时候，我有可能的解决是两种方法，

第一种方法，也是正确的方法，应该是在确保币值稳定的情况下，接受一次像样的调整，就是房地产价格的一次调整。

其实古今中外，都是这样做的，古代之所以如此，是因为它是以金属货币为主，所以价格剧烈波动是合理的。

现在，在美元体系，在英镑体系里边，包括在港币，香港都出现过房地产的剧烈波动。

（第二种方法）非常非常的恐惧的是有很多国家在处理房地产泡沫的时候，采用的策略是贬本币，让本币出现大规模贬值，以至于资产价格得到了某种程度的维护。这个情况出现的原因其实也容易理解，因为在本币和泡沫，本币贬值和泡沫，这个时间上有一个时间差，这是今天我们聊天的重点。

举例吧，比如说，北京一套房，从万涨到0万的这个过程，速度会非常非常快，而我们的货币在这个期间，不会贬值那么多。

令人惊讶的是，在过往10年，在房价飞涨的时候，人民币曾有一段时间，是升值，即便开始贬值，速度也是缓慢的。这意味着，在资产价格和货币贬值中间有一个重要的时间差，这个时间差。有的短则3年，现在看来，长则6年。足以让高端人士套现并且出逃，资本转移到境外，所以他们乐见本币贬值。

这个是我们担心的一些问题，因为这是一个双刃剑。本币不贬值，那么就房价贬。本币贬值，那么房价呢，表面上贬的，跌的少一点。但实际上房价也剧烈贬值，假设以黄金计价的话，也是剧烈贬值。

但对那些高端人士出逃的资本就非常有意义了，因为对他们而言，这意味着顺利的完成了剪羊毛。所以呢，资本流向决定一切，而能够改变资本流向，只有制度变革。

讲到这儿呢今天就不能在讲下去了，因为我们已经说过很多次了，我们希望税政改革，我们希望货币改革，希望这个事情能在明年两会之前就能够解决，以至于未来从十月份到明年两会的这个小阳春变成一个长达十年的牛市。

但美好的愿望有的时候和冰冷的现实是脱节的，我们必须心怀美好的愿望，同时直面惨淡的人生，冰冷的现实，所以我们仍然是一颗红心两手准备。

_____________________房价合理性的演算

第二个部分就讲这么多，下面呢准备今天的纸、笔和计算器，我们今天就要进行今天最重要的部分就是我们应该如何来看这个房价，是贵呀还是便宜呀，我们如何来做决策买房子啊，我们在什么地方买，什么时间买，买什么样的房子，通常大家是凭直觉买，我们上完这堂课以后，或者是你在这个平台上学习之后，你就不允许再使用你的直觉了，再也不能使用你的直觉了，要用我们训练过的这个方法来处理以后房子买卖的问题。

通常呢，我本人看房地产会看三样东西，一样东西是租售比。第二样东西是租息比，第三样东西是租税比。

通常三个东西看完大体上可以给出一个结论，因为这三个观察的过程呢都很长。有多长呢，是一生。就是从你听完这堂课开始，一直到未来的岁月，麻烦你都要在你的手机上计算租售比、租息比、租税比，无论走到哪里。都要计算。

还要请你将这个基本的技术教给你的孩子了，让他们从小就开始学习，如何计算，因为这个计算呢，决定他们未来一生的幸福，正常的我们的人生啊大约是年，那么我们至少可能有三次会经历最佳买卖期，抓到一次，人生就是平稳的，抓到两次，可以考虑退休啊，抓到三次，三次都被你抓住了，你不但对你自己可以有交代，对子孙都可以有交代了，这件事情很重要啊。

一、租售比（决定性因素）

先将租售比，拿出纸来画一个函数图形，一个十字，一个纵轴，一个横轴，然后我们讲一下这个租售比的计算。

1、租售比的计算方法

租售比等于年租金除以楼价乘以%，我们在纵轴上是这样标列的，纵轴和横轴交汇那个位置是5，纵轴向下是5、4、3、2、1、0，纵轴向上是5、6、7、8、9、10。通常我们计算租售比是这样计算的。

你0万的房子，年租金是50万，它正好处在租售比的中间位置，就是5这个位置，如果是0的房子，年租金是，那就是十个位置，如果年租金是10万，那么就是1的位置啊，大体上是这样一个纵轴的关系。

2、租售比的运用原则

我们现在说出原则，我管它叫28法则，当租售比高于8的时候砸锅卖铁都要买两套。当租售比低于2的时候，连祖屋都要卖掉，连自己住的房子都要卖掉。

租售比28法则可能二三十年出现一次吧，反正很少出现，我经历过一次就是年的在香港，我香港买房子，就是在这个租售比在8的水平买入的，回报是惊人的，现在可能你拿计算器，国内的很多地方的租售比应该是二啊，应该做什么，其实不用说那么多，因为算法高于看法。

0的房子租售比是8，那么它现在的租金月租金是6.67万吧，0的房子租售比是2，开出的月租金是1.67万。你1千万的房子，如果他的租售比是6。月租金15万，如果他的租售比是4，月租金是3.33万。我说一下子，通常我们在租售比。在四到六之间是不做买卖的，是观察什么区域，三和七这样的一个过程，其实对于刚需来说就无所谓啊，二，合法是必须做买卖，决策点。我不知道，我说清楚。

记住这个二八法则,就是当租售比到8的时候，砸锅卖铁要买两套，为什么买两套？因为，买一套是自住，买两套才是投资嘛。如果租售比低于2了，就是你买了0万元的房子，月租金只有1.67万元，那么麻烦你把它卖掉吧，租售比是我们用的最主要的，最核心的一个技术指标，它其实具有决定性意义，请你们以后走到哪里都拿计算器，看你旅游的那个地方，你出差那个地方的房价的租售比，一定要仔细的计算，养成习惯，养成良好的习惯。

二、租息比（扰动性因素）

第二个，通常我们看租息比，租息比跟租售比具有什么样的意义呢，就是租息比和租售比，有一个是扰动性的关系。

举例，年，我买房子的时候，那个时候的租息比，因为那个时候，由于金融风暴，为了维持港币的汇率，所以利息就调到最高，最高时候调到18%，10%以上在很长一段时间会维持在利率是10%以上，所以很多买楼的供楼的人破产跳楼，这个烧炭自杀，在这个时候，租息比会出现一种很扭曲的状态，所以才会导致租售比进入到极度扭曲。

正确的理解了租息比和租售比的关系，才是一个真正的高手处理房价必备的能力。租息比也是很有趣的，比如说0万元的房子，如果年息6%就是60万元，60万除以12就是5万元，那么也就是告诉你有一个房子，月租是5万，那么利率是6%，租息比就是1:1，租息比就是1，租息比是1这样的东西就是一个合理水平，通常租息比在1的时候，正常的情况下，这个房子，如果是自用的话就可以买了。

有时候租息比会变得很夸张，就是租金比利息要低很多，比如说此刻你们见到的租息比可能就很夸张。在特殊情况下，租息比又会变的另外一种夸张，利息极低，租金高，这会导致好多人昏了头去买东西。记住，由于经济会发生危机，无论是进入到萧条还是危机状况，我们可能很快会经历这样的过程，租息比会发生变化，租息比会导致租售比的剧烈的变动，你仍然是以租售比为依据，参考租息比来做决策。

我刚才说了纸和笔，我刚才讲了租售比，讲了租息比，大家都采取函数的方式，纵轴是这个比值关系，横轴是时间，我希望大家对自己所处区域的房价做出一个函数图形，哪怕你就把你们家现在这个住的地方函数图形做出来，就是过去十年和未来十年的，过去十年是已经发生的，你可以把它函数图形做出来；未来十年是你估计的，你给它一个大大的估计吧，把租售比、租息比做出图型来，做出图形来一看，你其实已经知道你该干什么了。

三、租税比（扰动性因素）

简单说一下租税比，因为在中国没有租税比，因为中国没有房产税，但到了所有的西方国家，都有房产税，像在英国大概是五种房产税，有的是一次性的，有的是持续性的，那么计算租税比显得非常重要，因为，有的时候租金还抵不过税收，租税比如果是个负值的话，那么你要考虑买房子的意义啦，为什么西方人不买房子，为什么德国人60%是租房子，就是因为这个租税比。特别是在海外买房，一定要仔细看这个租税比。

再说一遍，如果是在海外买房，那么必须加上租税比，那么，租税比、租息比和租售比构成一个我们观察房地产的一个完整体系。请注意，这三个比例关系，都可以通过图表来进行，一目了然，而且我们要画出来，不同的地区，在一个国家的不同地区，在全球不同地区，它的一个函数关系，并且从这个函数关系里边选择进入，就是假设你有钱，选择最优。

我们公司以前也有一点点的房地产业务，所以我们训练自己公司从事房地产业务这个员工的时候，通常就是让他出去看；除了看住宅，还要看商业地产，除了看豪宅，还要看一般性的这个房屋，除了看甲级写字楼，乙级写字楼，丙级写字楼，并且要绘制，自己独立绘制出这种租售比的图形出来，然后对租息比和租税比要有一个，像租息比和租税比对租售比的扰动因素要加进去，这样的话，一个完整的图形出来以后，大体上应该可以啦，就是如果你有了这样的训练，任何人跟你说买楼

如果你有了这样的训练，并且积累了一段时间，那么其他人在跟你说买卖楼宇的事情，其实你不会再发生一般性的冲动或者不理智，即便是在楼市最黑暗的时候，可能未来我们会经历中国的楼市的第一次黑暗期，你那个时候就会有自己的想象，有自己的理解，有自己的决策过程，当然也可以将你这个能力延展到全球范畴之内，来研究它整个的变动趋势。

任何的经济学的研究都必须是有连续性的，就是如果你对经济问题的观察，不具有连续性，那么你的研究在点上，大体上得出来的结论都是直觉，是你的直觉，甚至是你的执念，它不是本质，不是经济规律。

我本人为什么对国内的经济学家一直是采取一个很难接受的这样的一个态度，我不能去否定别人，或者是批评别人，原因就在于，做经济学研究不扎实，因为他们不愿意进行大量的这种数据的积累，或者是数据的处理，多数人，包括大家所认同和熟悉的经济学家，其实都是观点、信息。

我做研究基础是财政，我们养成一种习惯，这也是一种训练，就是我们一般喜欢去走到一个地方，会阅读这个地方的预算案，阅读预算案，比如像我阅读美国的预算案超过25年，香港的预算案是超过30年，国内的预算案大概是30年，又注意欧洲和日本的预算案大概都是在20年25年以上，你长期去切一个人的脉，你才有资格说他哪儿不对哪儿好。

从现在开始到以后，在我们这些朋友漫长的人生里边，你最主要的投资品是什么，可能是房子，房地产，你对你最主要的投资品，你难道不需要有一个深刻的认识和了解吗，你不需要为他做点工作吗，即便我们处在一个年龄比较大的状态，但我们的孩子，我们的孙子，他们还在成长，也需要为他们积累，你的大数据，你的计算，在你的计算基础上把方法交给他们，他们继续完成这样的计算，他们在未来的人生之中，在他们最好最好的这个年华里面，才能抓住一次、两次乃至于三次。

今天这个课其实挺重要的，今天还不是课，是聊天儿，因为好多朋友问房地产的问题，买还是不买，你要是说了会引起很大的麻烦，这个三剑客：时寒冰，牛刀，还有那个谁，他们一直是说不要买房子，不要买房，那么好多朋友听了他们的话，这十年呢亏大发了，所以三剑客差不多消失了，他们说买房和不买房，贵还是不贵，不是基于一种历史趋势的判断，而是基于一种观念，一种看法，判断错了，也在所难免。

我本人呢，这20年里面一直在批评超级地租，所以大家认为我是不主张买房子，有的时候弄得大家就很尴尬，我身边的人都知道我是如何理解房地产的，但我确实写了大量批评这个超级地租，批评地产商的文章，批评这个地产制度的文章，所以好多人认为我是不主张买房的，这是一个偏见，这是个错误的看法，如果租售比到了8以上，毫不犹豫地，借钱也好，做什么都好，当然会买啦，如果是在2以下，毫不犹豫的当然是卖了，怎么会不买卖呢。

很多人可能容易在理解经济的时候加入一些非理性的因素，加入一些，比如有人标贴，比如标贴我，或者标贴一些人，是左翼的学者，经济学家，或者左翼的什么，有些人会把另外一些人标贴为右翼，右翼是什么。

一个真正的经济学家，当然不能左啊，一个伟大的经济学家怎么可以右啊，他需要站在规律之中，需要在与真理一起呀，怎么可能有左右呢？

今天这个技术方法就讲这么多，可能没听懂，因为确实应该有黑板，有块黑板，下回吧，将来有合适的时候，因为房地产在我们整个这个课里边，它是有一块的，我是打算原来把它放到最后的一部分来讲，毕竟我们是作为一个投资学的整体的，投资不可能是局限于股票的，所以会有一块，放的比较靠后，今天聊天儿先聊一下子，因为是十一黄金周，这个十一黄金周呢，就好多好多的房地产商在促销，很多朋友呢，就不知道该怎么做好了，可能迟两天吧，把这个课讲出来给大家听。

行，这个关于房地产，如何计算如何做决策，这样的一个依据呢，今天我们就讲这么多。

___________________房地产变动大趋势

剩下的时间呢，我们讲一讲，这个全球的这个房地产变动的一个大的趋势，那么，其实全球房地产大的变动趋势与资本的流向，与未来各个国家的财政制度的一个发展的趋势，是有某种必然联系的，比如说，在极度向右转的，过往极度向右转的这20年，实际上资本的流向，是跟这个向右转的经济政策制度...

一、明年（年）经济预测

整个这个过往的20年，资本的流向与这个向右转的，这样的一个制度和政策是有关联的，由于我们要面临一次深刻的全球经济的调整，这个调整，上一次聊天儿，我说明年是庚子年，庚子年可能是一个大调整之年，有可能全球经济会陷入衰退，严重衰退，以至于大萧条，那么在这样一个历史进程中，各国的经济制度和经济政策可能会出现向左转的趋势，因为已经右了很久了，可能出现向左转的趋势，它必然导致全球资本出现新的流动方向。

二、资本没有机会再进入中国房地产领域

我个人认为，中国在08年到现在，这已经是11年的时间了，我们在大规模进行量化宽松之后，大量的资本进入了基建和房地产，其中房地产承接了主要的剩余资本，主要的剩余资本在房地产里面。我对目前的管理层仍存有信心，我相信他们不会采取第二次不负责任的大规模的量化宽松，所以我不认为还有机会，让大量的资本再进入这个领域。

与此同时，我也不认为目前的最高决策层和管理层有让人民币持续贬值这样的想法或者是决定，因为谁都懂，如果人民币不可以稳定的，人民币不可以稳定的在一个特定的区间之内，比如说，在7.3到7.8之内，不可以稳定于某一个特定的区间，而出现剧烈波动，那么他就不可能使人民币国际化。

如果人民币国际化中途出现问题，那么中国的崛起历程，大国崛起的这个过程会在特定的时点夭折，这样的历史责任，我看没有谁能承担得起，所以维持人民币币值稳定应当是基本国策，是压倒一切的。它意味着，过往11年采用的货币超发模式和房地产容纳剩余资本的模式，历史性的结束了，当然这只是我个人的判断，一家之言。

三、西方房产趋于稳定

西方国家，无论是大部分的欧洲国家，还是美国，日本，由于有着完整的，系统的直接税制度，直接税的税政安排，所以在资产价格方面，他们不会再次出现像美国次级按揭危机那样的状况。

事实上，大家去到日本去到欧洲，会看到极为便宜的房价，租金也不是很贵，是因为他们有一个正确的税政制度。良好的税政制度的安排，这个良好的税政制度呢，导致居者有其屋，有一个良好的居住环境，导致相对公平的居住和好的社会形态。

四、美国再次伟大的唯一出路

目前美国处在一个大变革的前夜，就是特朗普“作”了这么长时间，特朗普“作”的方向是错的。本来呢，特朗普应该改变，通过改变美国的税政制度，使美国的资本能够相对公允的重新从那些投机性的领域，回到实体经济，让美国再次伟大，完成工业化升级，再次伟大。但是特朗普，采用了一种比较弱智的方法，就是他选一个错误的敌人，中国，而不是税政制度，他发起了攻击，浪费了宝贵的时间。

我想，即便是特朗普有机会连任，他也会调整他的改革方向，由重视外部攻击转向重视内部改革，这是美国振兴的唯一出路。

如果特朗普不能当选，由民主党，比如说沃伦当选，那么美国将开启一次伟大的改革。这场伟大的改革确实可以给美国一次，再新的机会，或者是翻身的机会。我个人认为不管怎样，反正美国这个国家，它的方向是必须往这个方向走了，只不过他能否遭遇一个伟大的政治家，能够让这种事情发生，这确实是不确定性的。

五、未来全球资本流向主要还是中国

全球资本流动的方向，我个人认为，主要的方向还是中国。

如果中国真的是能够在税政上面，在货币法律建设方面能够真的迈出历史性的一步，那么毫无疑问，停留在彼岸的那30万亿美元会源源不断地注入中国。中国的资本积累率会进入第二轮的这个资本积累率高增长过程，就是我们资本积累率会重新回到十以上。那么我们不仅完成自己的工业化升级，并且呢，能维持经济增长，长时间维持在5%之上，甚至重新回到8%。那么中国经济就会有一轮新的增长。

但无论如何，中国股市的增长会出现一次结构性的巨变，就是由一支茅台啊，两桶油啊，四个电讯啊，几家银行构成的中国的A股，会出现一次剧烈的变动，它将由新的就是两化企业去完成对传统行业的替代，无论是信息产业化还是产业信息化，都会产生一些巨无霸出来，他们将构成中国资本市场的主体啊，我们将见证这一过程，并与这一过程一同成长。

今天讲课其实涉及的内容还是挺丰富的，又说错了，今天是聊天儿，今天聊的内容比较丰富，没有压力，开心。另外呢就是技术的过程呢，希望大家记下来。有什么不理解，不懂呢，还是老规矩，就是发在我那头条文章下边儿那个留言里面，我会看到的，然后我会记录下来。下堂课是下星期三，我们开始讲宏观分析了。就是我们下一个周期，整个都是宏观分析和微观分析，我可以讲一下。另外呢，下下周的周六啊，三点，我们依然聊天。

祝大家国庆节快乐。再次祝福我们伟大的祖国繁荣昌盛。有幸与共和国一起成长，真的感到，十分十分的幸福。

还有一点话，补充一下就是我们这个平台呢，有好多朋友建议说，不能是一个卢老师或者是一个卢先生讲课或者聊天的平台，它应该成为我们一个团体，一个集体，共同创造的这个平台。就是，有朋友希望我拉一些大纲，组织一些朋友，我们形成一些更有价值的东西，甚至形成一个类似于智库这样的一个这个平台。我想我们慢慢讨论吧，慢慢讨论将来一点点的想法成了，再把它做吧。谢谢大家。

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