万绿丛中一点红,市场为什么给龙湖这么高的

年8月份，地产界最热的话题就是三道红线了。按照净负债率、剔除应收款后的资产负债率和现金短债比这三个维度，设立红橙黄绿4个分类，每个分类之间有5%的有息负债增长上限，业内简称为。大多数房企或多或少都会触碰某个标准，只有不到1/3的房企能够进入绿标，拥有业内最大力度的融资支持。这里面大部分公司都是国企，龙湖集团作为少有的民企代表，格外引人注目，其健康的财务体系，来自于长期的严格管控，也来自于经营上的锐意进取和高效管理。

一、唯一境内外全投资级民营房企，资金优势明显

房地产在中证指数一级行业分类中，属于“金融地产”范畴，“金融地产”中的银行、保险公司和地产公司共同特点就是需要大量的融资，融资是房企的核心能力。在市场处于上行阶段，有些房企会全力加杠杆，大量的负债可以买到更多的土储，数年间销售业绩便能翻上几倍。但到了市场下行阶段，过快增长导致的很多问题就会暴露出来，如果该房企的管理能力和产品能力撑不起自己的负债压力，债务危机就有可能会迅速爆发，看似强大的企业会在短时间出现严重危机，千里之堤，溃于蚁穴！

能一直保持良好的财务健康，是龙湖多少年来始终坚持稳健的负债体系和高效管理控制的结果。目前，国际三大评级机构标普、穆迪和惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB”、“Baa3”、“BBB”，此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级，龙湖已经成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。年上半年，龙湖集团保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金.0亿元，一系列指标均维持行业内的较高水准。

年1月，龙湖集团成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美元为7.25年期，票息3.%；4亿美元为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。从债务结构来看，龙湖集团的表现也很优异。有息负债中，一年内到期债务为人民币.1亿元，占总债务的比例仅为10.2%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.55倍。中对现金短债比的要求是1倍以上，龙湖集团内部的红线标准比行业监管要求的更加严格！

二、高效整合经营，四大主航道齐头并进

单纯控制负债不难，难的是在控制负债的同时还能保持足够的增速，这方面龙湖仍然是表现突出。年中报披露，今年上半年龙湖集团实现营业额.4亿元，同比增长32.6%；实现归属于股东的净利润为63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%；毛利同比增长25.2%至.5亿元，毛利率30.8%；核心税后利润率为14.6%，核心权益后利润率为10.3%；同时，上半年合同销售额亿元，同比增长了5.2%。

今年受疫情影响，各家房企基本上都有一个多月的时间没有正常开工，全行业的同比销售额到目前为止还是下降的，龙湖能实现5.2%的增速确实不易。相比之下，更难的是能把毛利率保持在30.8%，看看发中报的各家房企，大多数都是增收不增利，其主要原因就在于现在结算的是年那批地价高、售价低的货源，全行业的毛利率都在大幅下滑。

龙湖把旗下业务分成了C1、C2、C3和C4四大主航道业务，分别对应住宅开发、商业运营、租赁住房和社区的智慧服务。年上半年，龙湖物业投资业务不含税租金收入达到33.6亿元，同比增长30.4%，其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、21.8%和0.8%。

截至年6月，龙湖商业已进入全国25座城市，累计开业商场为40座，已开业商场建筑面积为万平方米，整体出租率94.7%。冠寓累计开业房间数量达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%，位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜TOP3。上半年，龙湖智慧服务已基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现营业收入24.9亿元，业主满意度连续十一年超过90%。

而近年快速发展的以交通出行功能为主导的TOD项目，又将这四大航道业务完美整合在一起，构成了强大的协同效应。目前44个获批修建地铁的城市中，龙湖已经